Haus- & Grund­besitzer­haft­pflicht

Deckungssumme: warum hier nicht gespart wird

Die Haus- und Grund­besitzer­haft­pflicht liegt beitragsseitig im unteren Bereich, weil der Schadenfall selten eintritt. Genau deshalb ist der sinnvolle Sparansatz hier nicht die Deckungssumme.

Der Grund liegt in der Struktur von Personenschäden. Verletzt sich jemand dauerhaft, setzt sich die Forderung aus Heilbehandlung, Umbaukosten, Verdienst­ausfall, Schmerzensgeld und einer Rente zusammen, die über Jahrzehnte läuft. Hinzu kommen die Regressansprüche der Sozial­versicherungsträger, die die Leistungen zunächst erbracht haben. Diese Summen entstehen unabhängig davon, wie hoch die vereinbarte Deckung ist — was darüber hinausgeht, tragen Sie persönlich, und zwar mit Einkommen und Vermögen.

Üblich sind heute pauschale Deckungssummen für Personen-, Sach- und Vermögens­schäden. Diese Pauschalierung ist der Normalfall und hat den praktischen Vorteil, dass im Schadenfall nicht über die Zuordnung einzelner Positionen gestritten wird.

Unbebaute Grundstücke, Garagen, Nebengebäude

Auch ein Grundstück ohne Gebäude löst Pflichten aus: Es muss so gesichert sein, dass niemand zu Schaden kommt, der es — auch unbefugt — betritt. Alte Fundamente, offene Schächte, ungesicherte Abbruchkanten und morsche Bäume sind die typischen Auslöser.

Garagen, Carports, Gartenhäuser und Stellplätze gehören ebenfalls in die Aufstellung. Sie werden bei der Vertragsanlage regelmäßig vergessen, weil sie nicht im Grundbuchtitel stehen, den man gerade zur Hand hat. Ein Vertrag deckt nur die Objekte, die in ihm benannt sind.

Mehrparteien­häuser und mehrere Objekte

Bei einem Haus mit mehreren Mietparteien steigt nicht nur die Zahl der Menschen, die sich täglich im Gebäude bewegen, sondern auch die Zahl der Flächen, für die Sie einstehen: Treppenhaus, Kellergänge, Waschküche, Fahrradkeller, Mülltonnenplatz, Hofdurchfahrt, Stellplätze. Jede dieser Flächen ist ein möglicher Haftungsfall.

Für die Einstufung des Vertrags sind deshalb drei Angaben entscheidend: die Zahl der Wohneinheiten, die Nutzungsart jeder Einheit und die Frage, ob Nebengebäude und unbebaute Teilflächen dazugehören. Eine einzelne gewerblich genutzte Einheit im Erdgeschoss verändert die Einstufung bereits.

Wer mehrere Objekte besitzt, kann sie in aller Regel in einem Vertrag zusammenfassen. Das ist übersichtlicher und meist günstiger, hat aber eine Bedingung: Jedes Objekt muss namentlich aufgeführt sein. Ein später erworbenes Haus ist nicht automatisch mitversichert, nur weil ein Vertrag über die anderen besteht — der Nachtrag ist eine Formsache, die aber erledigt werden muss.

Delegation: was Sie abgeben können und was bleibt

Die Verkehrs­sicherungspflicht lässt sich vertraglich übertragen — auf einen Winterdienst, einen Hausmeisterservice, eine Haus­verwaltung oder im Mietvertrag auf die Mieter. Das ist zulässig und in der Praxis der Normalfall. Vollständig los werden Sie die Pflicht damit aber nicht.

Die Haftpflicht des Dienstleisters und die eigene schließen sich nicht aus. Im Schadenfall wird der Geschädigte häufig beide in Anspruch nehmen, und dann entscheidet sich im Innenverhältnis, wer letztlich zahlt. Genau für diese Auseinandersetzung ist der eigene Vertrag da.

Wann ein Sturz kein Haftungsfall ist

Nicht jeder Unfall auf einem fremden Grundstück führt zu einer Haftung. Verlangt wird die zumutbare Sicherung, nicht die vollständige Gefahrlosigkeit — und der Geschädigte trägt eine eigene Sorgfaltspflicht.

Wer bei erkennbarer Glätte in ungeeignetem Schuhwerk läuft, wer eine erkennbar gesperrte Fläche betritt oder wer sich außerhalb der ortsüblichen Räumzeiten bewegt, muss sich das anrechnen lassen. Häufig endet ein solcher Fall in einer Quotelung: Beide Seiten tragen einen Anteil.

Genau deshalb ist die Prüfung durch den Versicherer wertvoll. Sie führt diese Auseinandersetzung mit Sachkenntnis — und sie ist der Grund, warum eine sorgfältige Dokumentation der eigenen Kontrollen im Zweifel mehr wert ist als jede nachträgliche Erklärung.

Bauarbeiten, Handwerker und die Frage, wer haftet

Beauftragen Sie ein Fachunternehmen, haftet für Fehler bei der Ausführung zunächst dieses Unternehmen — nicht Sie. Das ist der Regelfall und der Grund, warum die Beauftragung eines Fachbetriebs auch haftungs­rechtlich die sichere Variante ist.

Ihre eigene Verantwortung bleibt an zwei Stellen bestehen. Erstens bei der Auswahl: Wer erkennbar ungeeignete Kräfte beauftragt, um Kosten zu sparen, steht selbst in der Pflicht. Zweitens bei der Sicherung der Baustelle gegenüber Dritten, soweit sie in Ihrem Verantwortungs­bereich liegt — offene Gruben, ungesicherte Gerüstzugänge, Materiallager im Hof.

Bei größeren Vorhaben in Eigenregie tritt die Bauherren­haftpflicht hinzu; bei Arbeiten, die Sie selbst ausführen, greift die Haus- und Grund­besitzer­haft­pflicht nur, soweit es um die Eigentümerhaftung geht. Schäden, die Sie als ausführender Handwerker verursachen, sind davon nicht erfasst — das ist eine andere Rolle und eine andere Deckung.

Was die Versicherung leistet — Abwehr ist die halbe Leistung

Eine Haft­pflicht­versicherung tut zwei Dinge. Sie prüft, ob der geltend gemachte Anspruch überhaupt besteht, und wehrt ihn ab, wenn er unbegründet oder überhöht ist — notfalls vor Gericht und auf eigene Kosten. Und sie zahlt, wenn der Anspruch berechtigt ist.

Dieser passive Rechtsschutz ist in der Praxis der häufigere Fall. Nach einem Sturz auf dem Gehweg wird oft mehr gefordert, als sich später halten lässt: Vorschäden, die dem Sturz zugeschrieben werden, Verdienst­ausfall, der nicht belegt ist, Schmerzensgeld über dem üblichen Rahmen. Diese Prüfung selbst zu führen, kostet Anwalts- und Gutachterkosten unabhängig vom Ausgang.

Nicht versichert sind dagegen Schäden am eigenen Eigentum, Erfüllungsansprüche aus Verträgen, vorsätzlich herbeigeführte Schäden und — als eigener Punkt — Schäden an Gewässern durch austretendes Heizöl.

Wo die Deckung endet

Eine Haft­pflicht­versicherung ersetzt, was Sie anderen schulden. Alles, was in eine andere Kategorie fällt, bleibt außen vor — auch wenn es rund um dasselbe Gebäude entsteht.

Abgelehnte Ansprüche sind übrigens kein Ausnahmefall, sondern die häufigste Leistung dieses Vertrags: Ein erheblicher Teil der gemeldeten Forderungen hält der rechtlichen Prüfung nicht stand. Die Abwehr auf Kosten des Versicherers ist dann die eigentliche Gegenleistung.

Abgrenzung: Heizöl ist ein eigener Vertrag

Es gibt eine klare Grenze, an der die Haus- und Grund­besitzer­haft­pflicht endet: Schäden, die durch das Austreten wassergefährdender Stoffe entstehen. Wer einen Heizöltank besitzt, haftet dafür nach dem Wasser­haushalts­gesetz auch dann, wenn ihn kein Verschulden trifft.

Diese sogenannte Gewässer­schaden­haft­pflicht ist in den meisten Haftpflichtverträgen nur in engen Grenzen oder gar nicht enthalten. Ob sie eingeschlossen ist, hängt an Größe, Bauart und Lage des Tanks — und steht als eigene Klausel in den Bedingungen. Sie gehört geprüft, solange die Heizung läuft, nicht erst, wenn der Boden aufgegraben wird.